院長先生からよくいただく個人的なご相談として、

不動産投資をしようと思うんだけど？

というものがあります。

 

クリニック・医療法人からのご収入に加えて、他の収入源も確保しておきたい

と思われるのは当然で

ご相談いただいて、不動産投資の事業計画やキャッシュフロー、節税効果の試算など、一緒に考えさせていただきます。

 

で、その中でもよく頂くご質問として、

不動産所得の「事業的規模」にするとどうなるの？

というものがあります。

不動産所得の「事業的規模」。お聞きになったことはありますでしょうか。

個人での不動産投資を検討していくと、必ずと言っていいほど、引っかかってくるワードです。

 

• そもそも、「事業的規模」って何？
• 「事業的規模」となるとどんなメリット？
• 逆に、デメリットは？

 

について整理しておこうと思います。

 

①　そもそも「事業的規模」って何？

不動産所得の「事業的規模」。

個人でマンションなどの不動産賃貸をなさっている方で、

その不動産所得が「事業的規模」に該当する場合、下記に記載するような様々な税金的なメリットがあります。

そのため、不動産所得が増えてこられると、ご自分の不動産所得が「事業的規模」に該当するかどうか、

を検討されることになります。

では、「事業的規模」に該当する要件は何かといいますと、

 

まず、原則的には、

社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断

です。

要は、普通に考えて、「事業と言えるかどうか」が原則。

 

※　ご参考まで、事業所得について書いた、過去の記事はこちら。

事業所得の判断基準である、「企画遂行性」、「反復継続性」、などなど、について書いています。

開業ドクター、医療法人理事の「副業」にかかる税金は？

開業ドクター、医療法人理事の「副業」にかかる税金は？②

アルバイトドクターの収入は「給与」なのか「事業」なのか

 

ただ、「事業と称するに至る程度」っていわれても・・・、難しくてよくわからないですよね。

そのため、不動産所得については、形式的な基準も発表されています。

それが、いわゆる、

５棟１０室基準

ですね。

②　「5棟10室」基準って何？

建物の貸付については、

次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2. 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

そのため、

都心のマンション1室を取得して、不動産投資始めました

的なご収入では、まだ「事業的規模」とはいえない、ということになります。

 

③　駐車場を貸している場合は？

では、

駐車場などの土地を貸している場合どうなるか、というと、こちらも国税局の質疑事例で示されています。

（以下、抜粋）

• １室の貸付に相当する土地の貸付件数を「おおむね５」として判定する

つまり、

駐車場５台分で、マンション1室　に換算するということになります。

④　共有の場合は？

同じ質疑事例で記載されている内容。

• 貸付物件が２以上の者の共有とされている場合等の判定については、共有持分であん分した室数又は棟数によるのではなく、実際の（全体の）室数又は棟数によることにも留意する。

つまり、１０室のマンションを共有で所有している場合でも、それぞれが「事業的規模」に該当できる、ということですね。

 

⑤　一括借り上げの場合は？

関連して、例えばマンション1棟を一括でサブリースしている場合、

「一括」だから、1棟と判定ね。

ではなく、

こちらもその建物の実際の室数で換算して問題ないと思われます。

 

以上、まずは

事業的規模の判定基準について、でした。

では、「事業的規模」に該当するとどんなメリット？またはデメリットがあるのか？

はこちらの記事をご覧ください。

院長先生の不動産投資②：「事業的規模」のメリットと留意点

 

【ひとりごと】

昨日、休日出社しようと家を出たら、マラソンのMGCで交通規制でした。。

でもおかげで、設楽選手のスタートダッシュが見れました。

写真の靖国通りも交通規制で、てくてく歩いて徒歩出社。

MGCはすごいレースだったようですね。オリンピック内定の4選手、おめでとうございます！